龙湖拿下观山湖区党校地块，楼面价已达7k那房子要卖多少钱？

根据土地出让公示：该地块土地起始楼面价5700元/平米，加价幅度90元/平米的整倍数。包含一条昆山路至金龙路的东西向不小于16米宽弹性支路。竞得人还须按规划有关要求在GS-02-02（2）-05地块内无偿配建27班规模的九年一贯制中小学，配建完成后无偿移交观山湖区政府或其指定单位。

5700的起价，我们以拍到7000元的楼面价来计算一下实际成本（为什么？因为算起来方便……此处感谢我亲爱的朋友“嘻嘻哈哈”）。

1、土地费用

土地楼面地价7000，契税和印花税3.5%，合计260元/；土地使用税8%，地价差不多就是7690元/。

注：配建的项目，也是要摊到土地成本里面的，而且这个费用不低。

2、前期工作费

前期规划设计费和方案（含报批审核费）10-15元/，项目建议书和可研编制费1-2，项目整体报批报建费用、临时用电用水、测量丈量费、防雷检测费等等10-20元/，办前期五证所产生的的费用（含压矿、地灾、交评、水保、环评、林业查验、砍伐设计、安评等等）这个不好评估，按10元计算吧。这一块全部费用差不多45元/

注：每个项目启动，要涉及到几百个手续，每个手续都是费用。要不怎么说房地产是支柱产业呢？嘿嘿~~

3、施工前准备阶段费用

各种招标代理费用、沉降观测费用、造价咨询费用、测绘费用、设计、勘察、监理费用、前期土石方、各种迁改费用估计100-150元/左右；

4、建筑工程费

建筑工程费约1500-2000元/，安装工程费（水电、燃气、通信、智能化、电梯、消防等等）、约300-400元/，基础及公共设施配套费（小区路、学校、游乐设施、绿化、人防、市政给排水、通信、燃气、变电站、调压房等等）约300-350元/。现在使用16定额比04定额起码高出30%以上，建安及配套按照2500元/计算；

注：建安成本实际上就是我们常规理解的修建成本，这一块随着近年来各种原材料价格与人工价格的上涨，已经到达新的历史高点。

5、开发管理费

包含开发行政费、房屋使用费、物业前期介入费、不可预见费等等约200元/，大家要知道，一个大楼盘几个大脑壳的年薪就是几大百万甚至上千万，再加上各种招待、你们懂得；

6、营销费用

含广告费用、售楼部装修费用、售楼代理公司等等也是好几种费用、一般按照以上所有成本3%计算，约300左右。

7、各种税和费

税有营业税（增值税）、土地增值税、企业所得税、印花税、城建教育税、城市保护缔造税等等（不全）、费有道路占用费、质量监督费、水电煤气源头对接费、墙体专项基金、施工图、消防、人防各种专项审查费、节能费、拆迁补助费等等。这一块最低都要按照1000元/来计算；

注：项目成本构成，大头三个部分：土地费用、建安费用、税费。所以……想说但是不敢说

8、财务费用

财务费用也就是融资成本，原来我们卖5000的楼盘融资成本都在520元/，这个也就按照800元/计算吧；

注：财务费用实际上对地产项目运作过程中的影响非常大，低融资成本的项目具有先天优势。高融资成本的项目，大多要走高周转的路子，如果一段时间熄火，整个项目资金链断裂的可能性就很大。

综合上述：1+2+3+4+5+6+7+8=12238元/

作为一个Top10以内的一线品牌房企，在一座二线省会城市的热门板块（观山湖），经过数次竞价，而且还是和招商蛇口、华润、中交等知名房企竞争，高调拿下楼面价7050元/的地块，溢价率达到23.68%，就知道，龙湖这块地，不能用普通的算法和成本去看待未来的产品价值。

土地成本固然是房价里面的重要组成部分，但是最终产品呈现出来，不论是洋房、叠拼、高层甚至是别墅，产品类型不一样，价格也是不一样的，另一方面，产品的定价，除了考虑品牌自身的发展阶段和城市战略布局以及产品定位之外，还要综合考虑周边其他家楼盘的竞争形势，综合各方面因素定价，才是最终呈现出来的价格。

当年花溪项目的拿地成本

否则，如果按照通常的成本和算法来估计，那么龙湖当年在贵阳的第一子，位于花溪金竹板块、甲秀南路旁的景粼天著项目，岂不是只能卖到四五千？但现实情况却并非如此。

通过龙湖进入贵阳布局的路径可以知道，从刚开在花溪的景粼天著、湖山源著等产品的试水，到后来云岩板块的龙湖揽境，再到第一次布局观山湖、并得到市场反响很不错的龙湖天曜，可以说，这个路径是依次：从相对不那么热门的区域的刚需→相对热门区域的洋房产品→热门板块的中高端项目。

观山湖西侧，奥体板块，空间潜力巨大，大有可为

刚开始的景粼天著产品比较丰富，有洋房、高层，还有70多平做成3房的刚需小户型，但是价位一直不算太高，后来的龙湖揽境，洋房项目，但由于规模和体量不大，周边的地块还有待进一步成熟，而且适逢疫情，所以后来才有了在中海对面一块热门地块，拿下的天曜项目，而天曜一经出炉，可以说匹配了市场对于龙湖品牌的中高端期待，所以走量是比较可观的，而此番高调拿下党校地块，可以说龙湖应该是对贵阳的中高端购买力，是很有信心的。

其实楼市就是这样，你投之以桃，它就会报之以李，你看得起贵阳的购买力，做出和品牌、价值都相称的产品，那么市场自然会为你买单，别说1.2万，就是1.5万甚至1.8万的单价，只要地段足够优质，产品足够优秀，那也是有市场受众的，看看阅山湖的云著、中海映山湖，就知道，在中高端市场，价格和预算并非影响购房决策的第一权重，地段以及通过地段代持所体现出来的生活配套、交通区位、市场稀缺性等综合因素的统一，才是征服大多数购房者的首选要素。

地块及周边配套、项目云集

综合这个地块的周边的配套，以及附近其他竞品项目的价位区间，以及未来贵阳观山湖房价的走势等综合因素，再结合龙湖产品线以及品牌在贵阳的布局路线，我们预估，这个地块，之所以被这么多人寄予厚望，是因为它在地段价值上，是能够和中海映山湖项目对标的，那么再加上附近成熟的配套和观山西更为广阔的未来发展空间，价位高出“工科状元”中海映山湖也不一定，而且，很有可能成为龙湖的一个代表标杆作品，毕竟，对于龙湖在贵州市场而言，实在太需要一个能够“一炮而红”的标杆项目，让自己的品牌标签与自身品牌实力匹配起来，而这块地，从诞生之初，就是好马配好鞍，名企占优地。

周边的项目有保利大国（保利发展入筑首作，1.2w左右），华润悦府（华润产品序列top系，1.2~1.3w）、万达广场（贵阳第一座万达广场）、中铁阅山湖云著（贵阳精英圈层，1.5~1.8w）、万科翡翠天骄（万科翡翠系高端项目，1.2w左右）,、碧桂园西南上城（大户型、碧桂园在贵阳最大的项目，9600~1w左右），因此，我们预估，未来龙湖在这个地块的项目，底限大概率会在1.3w左右，上限是很有机会对标中海映山湖的，所以就算价格卖到1.5w以上，都不要感到惊讶，毕竟，这个地段，未来是S2号线站点规划、还有周边丰富的文体配套设施，又是龙湖这样的 一线top品牌拿的地，还是非常有想象空间的，希望龙湖不要让市场失望，据我们了解，市场情绪，对龙湖能出一个代表性的标杆项目，期待值是很高的。